Vendre un logement classé F ou G : ce qui vous attend vraiment
Audit énergétique, gel des loyers, interdictions de louer : vendre une « passoire » est encadré, pas impossible. Le point, sans dramatiser.
L'audit énergétique est-il obligatoire pour vous ?
Oui, si deux conditions sont réunies : votre bien est une monopropriété (maison individuelle ou immeuble entier appartenant à un seul propriétaire) et son DPE affiche E, F ou G. L'obligation s'applique aux classes F et G depuis avril 2023, à la classe E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, et s'étendra à la classe D au 1ᵉʳ janvier 2034.
Non, si votre bien est un lot en copropriété : les appartements ne sont pas soumis à l'audit énergétique, même classés G. C'est une exclusion nette, souvent ignorée — ne payez pas un audit dont la loi vous dispense.
Ce que la classe change pour votre prix
Inutile de se raconter d'histoires : une classe F ou G pèse sur la négociation. Les acquéreurs intègrent le coût des travaux de rénovation dans leur offre, et les contraintes de location réduisent l'appétit des investisseurs. L'ampleur de la décote dépend du marché local, du bien et des travaux à prévoir — méfiez-vous des pourcentages définitifs qu'on vous assènerait.
C'est précisément là que l'audit devient un outil : en chiffrant les scénarios de travaux, il transforme une inquiétude vague (« il y a tout à refaire ») en un montant discutable. Une négociation sur des chiffres vaut toujours mieux qu'une négociation sur des peurs.
Si le bien est loué : gel des loyers et calendrier d'interdiction
Vendre un bien occupé classé F ou G, c'est aussi vendre ses contraintes locatives — l'acquéreur investisseur les connaîtra. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être augmenté tant que des travaux ne l'ont pas sorti de ces classes. Et en métropole, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ni d'une reconduction tacite depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; les F suivront au 1ᵉʳ janvier 2028, les E au 1ᵉʳ janvier 2034.
Le bail en cours, lui, se poursuit : ces règles jouent à la signature, au renouvellement ou à la reconduction du contrat, pas en cours de bail.
Pas de panique : ce que l'audit apporte réellement
L'audit énergétique n'est pas une sanction, c'est une feuille de route. Il propose des scénarios de rénovation par étapes, chiffrés, avec le gain de classe attendu à chaque étape. Pour l'acquéreur, c'est la réponse à la seule question qui compte : « combien pour en sortir ? ». Pour vous, c'est un document qui crédibilise votre prix.
Côté budget, c'est le diagnostic le plus coûteux du dossier : comptez entre 700 € et 900 € TTC à titre indicatif. Sa validité de cinq ans laisse le temps de mener la vente sans le refaire.
Un réflexe avant de le commander : si votre DPE date d'avant juillet 2021, il est caduc — refaites-le d'abord. La nouvelle méthode de calcul peut changer la classe, dans un sens comme dans l'autre, et avec elle l'obligation d'audit.
Et maintenant ?
Décrivez votre bien : vous saurez si l'audit vous concerne — et si ce n'est pas le cas, on vous dira pourquoi, plutôt que de vous le vendre d'office.