Vendre un bien hérité : diagnostics, indivision et vieux dossiers
Hériter n'oblige à aucun diagnostic — c'est la vente qui les déclenche. Qui paie, ce qui est encore valable dans les papiers de famille, et les classiques des maisons anciennes.
Hériter n'oblige à rien — vendre, si
Précision utile au moment du règlement de la succession : aucun texte n'impose de diagnostics pour hériter d'un bien, ni pour une donation ou une donation-partage en tant que telles. Les diagnostics sont attachés à la vente (et à la location) : si un héritier garde le bien ou s'y installe, rien n'est exigé.
En pratique, le notaire peut recommander certains documents au moment du partage, notamment pour évaluer le bien — c'est un choix, pas une obligation légale. Dès que la décision de vendre est prise, en revanche, le dossier de diagnostic technique complet devient incontournable, comme pour toute vente.
Qui paie les diagnostics ?
Les diagnostics sont à la charge du vendeur. Quand le bien appartient à une indivision successorale — le cas le plus fréquent avant la vente —, c'est donc l'indivision qui supporte la dépense, comme les autres frais de conservation du bien, chacun à hauteur de sa part. Un point simple à acter entre héritiers dès le début, pour éviter que celui qui avance les frais attende la signature pour être remboursé.
Les papiers de famille : que reste-t-il de valable ?
Avant de tout commander, fouillez le dossier du défunt : certains diagnostics survivent des années. Mais trois vérifications s'imposent :
- un DPE réalisé avant juillet 2021 est caduc, même s'il a moins de dix ans — la méthode de calcul a changé ;
- un repérage amiante négatif d'avant le 1ᵉʳ avril 2013 est à refaire, même négatif — la liste des matériaux contrôlés a été élargie ;
- termites et ERP ne valent que six mois : ceux du dossier sont presque certainement périmés, mais ils se refont vite et pour pas cher.
Maison de famille ancienne : les classiques
Les biens hérités sont souvent anciens, et l'ancienneté déclenche les diagnostics : CREP (plomb) si la construction est antérieure à 1949, repérage amiante si le permis est antérieur à juillet 1997, états électricité et gaz car les installations ont rarement moins de quinze ans. Pour une maison hors zone urbaine, vérifiez le raccordement au tout-à-l'égout : une installation autonome impose le contrôle d'assainissement.
Vous ne connaissez pas l'année de construction exacte ni l'âge des installations ? C'est normal pour un bien qu'on n'a pas habité. L'acte de propriété, les factures conservées ou la mairie permettent de trancher — et en attendant, le parcours Diagnolib marque ces diagnostics « probables » plutôt que d'inventer une réponse.
Et maintenant ?
Décrivez le bien tel que vous le connaissez, même avec des inconnues : vous obtenez la liste des diagnostics certains, ceux à confirmer, et un prix ferme pour tout réaliser en une visite — utile quand les héritiers ne sont pas sur place.