Vendre une maison individuelle : les diagnostics à prévoir
Pas de Carrez, mais un audit énergétique possible et un contrôle d'assainissement selon le raccordement : le dossier d'une maison a ses propres règles.
Le pack type pour une maison
Le socle est le même que pour tout logement vendu : DPE systématique, amiante si le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997, plomb si la construction date d'avant 1949, électricité et gaz si les installations ont plus de quinze ans, ERP et termites selon l'adresse.
Deux spécificités s'ajoutent pour une maison : l'audit énergétique peut être obligatoire, et le contrôle d'assainissement entre en jeu si la maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout.
Pas de mesurage Carrez — sauf exception
La loi Carrez ne vise que les lots de copropriété. Une maison en pleine propriété n'est donc pas concernée : aucun mesurage certifié n'est exigé pour la vendre, et personne ne devrait vous le facturer comme obligatoire.
L'exception : une maison en copropriété horizontale — un lotissement organisé en copropriété, avec un règlement et des tantièmes. Dans ce cas, votre maison est un lot comme un autre et le Carrez s'applique. Votre titre de propriété permet de trancher.
Audit énergétique : uniquement si le DPE dit E, F ou G
Une maison individuelle est une monopropriété : si son DPE révèle une classe E, F ou G, l'audit énergétique est obligatoire pour la vendre (classes F et G depuis avril 2023, classe E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025). C'est le document le plus coûteux du dossier, mais aussi le plus utile à l'acquéreur : des scénarios de travaux chiffrés, pas une simple étiquette.
Classe D ou mieux ? Aucun audit à prévoir — l'extension à la classe D n'est programmée qu'au 1ᵉʳ janvier 2034. Et tant que le DPE n'est pas fait, impossible de trancher : commencez par lui.
Assainissement : raccordée ou pas ?
Si la maison est raccordée au réseau public d'assainissement, rien à faire. Si elle traite ses eaux usées de façon autonome — fosse toutes eaux, épandage, micro-station —, le contrôle de l'installation est obligatoire à la vente, et son enjeu est réel : en cas de non-conformité, l'acquéreur devra la mettre aux normes dans l'année suivant la vente.
Vous avez un doute sur le raccordement ? L'information figure en général sur vos factures d'eau, ou auprès de la mairie.
Garage, cave, dépendances : inclus dans la visite
Les diagnostics d'une maison ne s'arrêtent pas à la porte du salon. Le repérage amiante couvre les dépendances bâties avant 1997 — garage en fibrociment compris —, et l'état termites, quand il est requis, inclut le jardin et les annexes. Prévoyez l'accès à tout le bâti le jour de la visite : caves, combles, regards d'assainissement dégagés.
Et maintenant ?
Décrivez votre maison — année de construction, installations, raccordement, adresse — et vous obtenez la liste exacte des diagnostics requis, ceux qui ne le sont pas, et le prix ferme pour tout faire en une visite.