Lexique

Les mots des diagnostics, définis simplement.

Les diagnostiqueurs et les notaires parlent en sigles — DDT, CREP, ERP, PEB. Chaque terme est défini en quelques phrases, avec le guide détaillé quand il existe.

Adjudication: Attribution d'un bien au plus offrant lors d'une vente aux enchères, notariale ou judiciaire. Les diagnostics y sont les mêmes que pour une vente classique, mais le calendrier s'inverse : ils figurent au cahier des conditions de vente, consultable par les enchérisseurs avant la séance — le dossier doit donc être complet avant toute publicité.
Amiante: Matériau isolant massivement utilisé dans la construction jusqu'à son interdiction en 1997, dangereux lorsque ses fibres se dispersent dans l'air. Un repérage est obligatoire avant vente ou location dès que le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997. Inoffensif tant qu'il reste en bon état, il ne devient un problème qu'en cas de dégradation ou de travaux. Lire le guide complet
Assainissement non collectif: Traitement autonome des eaux usées d'un bien non raccordé au tout-à-l'égout : fosse toutes eaux, épandage ou micro-station. Son contrôle est obligatoire à la vente ; en cas de non-conformité, l'acquéreur doit mettre l'installation aux normes dans l'année suivant la vente. Lire le guide complet
Audit énergétique: Étude plus poussée que le diagnostic de performance énergétique : elle propose des scénarios de travaux de rénovation chiffrés, avec le gain de classe attendu. Obligatoire à la vente d'une monopropriété classée E, F ou G — les lots en copropriété n'y sont pas soumis. Validité : cinq ans. Lire le guide complet
Cahier des conditions de vente: Document qui fixe les règles d'une vente aux enchères immobilière et décrit le bien mis en vente : origine de propriété, servitudes, mise à prix — et diagnostics immobiliers. Établi par le notaire ou l'avocat poursuivant, il se consulte avant la séance d'enchères : on enchérit en connaissance du dossier, sans délai de rétractation ensuite.
Certification avec mention (amiante): Niveau renforcé de la certification amiante, exigé pour les repérages les plus techniques — notamment certains repérages avant travaux ou démolition. Elle atteste de compétences supérieures à celles requises pour un simple état amiante de vente. C'est un point à vérifier quand on commande un repérage avant chantier. Lire le guide complet
Certification de diagnostiqueur: Pour établir des diagnostics immobiliers réglementaires, un professionnel doit être certifié par un organisme accrédité, diagnostic par diagnostic (amiante, plomb, énergie…). La certification est individuelle, limitée dans le temps et suppose des examens de renouvellement. Vous pouvez demander à voir les certificats — un professionnel sérieux les montre sans se faire prier.
Clause d'exonération de garantie des vices cachés: Clause d'un acte de vente par laquelle l'acquéreur renonce à se retourner contre le vendeur pour les défauts cachés du bien. Elle ne protège le vendeur que s'il est de bonne foi — et c'est là que les diagnostics jouent : un dossier complet et sincère documente ce que le vendeur savait, et ce qu'il a loyalement transmis.
COFRAC (Comité français d'accréditation): Organisme national qui accrédite notamment les organismes certificateurs de diagnostiqueurs immobiliers. La chaîne de confiance fonctionne ainsi : le Comité français d'accréditation accrédite le certificateur, qui certifie le diagnostiqueur, qui établit vos diagnostics.
CREP (constat de risque d'exposition au plomb): Diagnostic qui recherche le plomb dans les revêtements d'un logement — essentiellement les anciennes peintures, y compris sous les couches récentes. Obligatoire à la vente et à la location des logements construits avant le 1ᵉʳ janvier 1949. Validité illimitée si aucun plomb n'est relevé au-delà des seuils ; réduite en cas de présence. Lire le guide complet
DAPP (dossier amiante des parties privatives): Dossier de repérage amiante portant sur les parties privatives d'un logement en location, dans les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997. Contrairement au dossier de vente, il n'est pas annexé au bail : le propriétaire doit simplement le tenir à la disposition du locataire. Lire le guide complet
DDT (dossier de diagnostic technique): Ensemble des diagnostics immobiliers remis à l'acquéreur ou au locataire : c'est le « classeur » qui regroupe le diagnostic de performance énergétique, les états amiante, plomb, électricité, gaz et les documents liés à l'adresse. Sa composition exacte dépend du bien, de son âge et de la transaction — vente ou location.
Décence énergétique: Critère qui conditionne le droit de louer à la performance énergétique du logement, issu de la loi Climat et Résilience. En métropole, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ni d'une reconduction tacite depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; les classes F suivront en 2028 et E en 2034. Lire le guide complet
Donneur d'ordre: Celui qui commande une opération de travaux ou de démolition — le propriétaire, ou le maître d'ouvrage qui agit pour son compte. Le code du travail lui impose de faire rechercher l'amiante avant toute opération exposant des travailleurs dans un bâtiment dont le permis est antérieur à juillet 1997. C'est une responsabilité personnelle : elle ne se délègue pas à l'entreprise de travaux. Lire le guide complet
DPE (diagnostic de performance énergétique): Diagnostic qui mesure la consommation d'énergie d'un logement et ses émissions de gaz à effet de serre, résumées en une étiquette de A à G. C'est le seul diagnostic exigé pour toute vente et toute location, sans exception, et sa classe doit figurer dès l'annonce. Validité dix ans — mais les diagnostics de performance énergétique réalisés avant juillet 2021 sont caducs. Lire le guide complet
DPE collectif: Diagnostic de performance énergétique établi à l'échelle d'un immeuble d'habitation entier, rendu progressivement obligatoire par la loi Climat et Résilience : depuis 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2025 pour celles de 50 à 200 lots, 2026 pour les plus petites. Il éclaire les décisions de la copropriété mais ne remplace pas le DPE de votre logement pour vendre ou louer — même si des DPE individuels peuvent, sous conditions, être générés à partir de ses données. Lire le guide complet
DTA (dossier technique amiante): Dossier de repérage amiante des parties communes d'un immeuble collectif dont le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997. Il est tenu par le syndic de copropriété — le vendeur d'un appartement n'a pas à le faire établir, mais le notaire en demande une copie lors de la vente. Lire le guide complet
DTG (diagnostic technique global): Analyse d'ensemble d'un immeuble en copropriété : état apparent des parties communes, obligations réglementaires, performance énergétique et estimation des travaux à prévoir. Il alimente le projet de plan pluriannuel de travaux — et peut en dispenser la copropriété s'il ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix ans. À ne pas confondre avec les diagnostics de votre lot, qui restent dus à la vente ou à la location.
ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques): Ancien nom du document d'information sur les risques liés à l'adresse d'un bien, remplacé depuis par l'état des risques et pollutions. Si un dossier ancien mentionne un état des risques naturels, miniers et technologiques, c'est le même document dans une version antérieure — et il est de toute façon périmé, sa validité étant de six mois. Lire le guide complet
ERP (état des risques et pollutions): Document d'information sur les risques auxquels un bien est exposé du fait de sa localisation : plans de prévention des risques, sismicité, radon, recul du trait de côte. Requis à la vente comme à la location dès que l'adresse est en zone concernée. Il s'établit sur données publiques, sans visite du logement, et vaut six mois. Lire le guide complet
État parasitaire: Recherche d'insectes xylophages (termites notamment) et de champignons du bois dans un bâtiment. L'état relatif à la présence de termites est obligatoire à la vente dans les zones délimitées par arrêté préfectoral ; un état parasitaire plus large peut être réalisé volontairement, par exemple en cas de suspicion de mérule. Lire le guide complet
Étiquette énergie: Classement d'un logement de A (très performant) à G (très énergivore) issu du diagnostic de performance énergétique. Elle doit figurer sur toute annonce immobilière et conditionne des obligations concrètes : audit énergétique à la vente pour les plus mauvaises classes, restrictions de location pour les logements F et G. Lire le guide complet
GES (gaz à effet de serre): Gaz qui contribuent au réchauffement climatique, dont le dioxyde de carbone émis par le chauffage d'un logement. Le diagnostic de performance énergétique comporte une étiquette climat dédiée aux émissions de gaz à effet de serre, distincte de l'étiquette énergie — un logement chauffé au fioul peut être bien plus émetteur qu'un logement électrique à consommation égale. Lire le guide complet
Listes A, B et C (amiante): Classement réglementaire des matériaux susceptibles de contenir de l'amiante, selon leur dangerosité et leur accessibilité. La liste A (flocages, calorifugeages, faux plafonds) est la plus sensible : en cas de présence, l'état des matériaux doit être réévalué sous trois ans. Les listes B et C couvrent des matériaux moins émissifs, contrôlés lors des repérages de vente ou avant travaux. Lire le guide complet
Loi Boutin: Loi qui impose de mentionner la surface habitable du logement dans le bail de location. Une surface surévaluée de plus de 5 % permet au locataire de demander une réduction de loyer proportionnelle. À ne pas confondre avec la surface « loi Carrez », propre aux ventes de lots de copropriété : les règles de calcul diffèrent. Lire le guide complet
Loi Carrez: Loi qui impose de mentionner la surface privative dans l'acte de vente d'un lot de copropriété. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une diminution du prix. Les maisons en pleine propriété ne sont pas concernées. Lire le guide complet
Loi Climat et Résilience: Loi de 2021 qui organise la sortie progressive des logements énergivores du marché locatif : gel des loyers des logements classés F et G depuis août 2022, puis calendrier d'interdiction de louer (G en 2025, F en 2028, E en 2034 en métropole). Elle a aussi instauré l'audit énergétique obligatoire à la vente des monopropriétés mal classées.
Lot de copropriété: Fraction d'un immeuble en copropriété comprenant une partie privative (l'appartement, la cave…) et une quote-part des parties communes. Vendre un lot déclenche des obligations propres, comme le mesurage « loi Carrez » — et en exclut d'autres, comme l'audit énergétique, réservé aux monopropriétés. Lire le guide complet
Mérule: Champignon qui se nourrit du bois dans les espaces humides et mal ventilés, capable de fragiliser gravement charpentes et planchers. Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, la vente doit comporter une information sur ce risque — une mention à l'acte, pas un diagnostic à réaliser. Lire le guide complet
Monopropriété: Bien appartenant à un seul propriétaire, sans division en lots : maison individuelle ou immeuble entier détenu par une même personne. La distinction compte pour l'audit énergétique, obligatoire à la vente des seules monopropriétés classées E, F ou G — les lots en copropriété en sont dispensés. Lire le guide complet
Opérateur de repérage: Professionnel qui réalise les repérages réglementaires de matériaux dangereux, amiante en tête. Pour les diagnostics immobiliers courants, c'est le diagnostiqueur certifié qui tient ce rôle ; des repérages spécifiques (avant travaux ou démolition, notamment) exigent des compétences et des certifications renforcées. Lire le guide complet
Passoire thermique: Surnom des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Leurs loyers sont gelés depuis août 2022 et leur mise en location est progressivement interdite — les logements G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 en métropole. À la vente d'une monopropriété, la classe F ou G déclenche aussi l'audit énergétique obligatoire. Lire le guide complet
PEB (plan d'exposition au bruit): Document réglementaire qui cartographie les zones de bruit autour d'un aérodrome et restreint l'urbanisation dans les secteurs les plus exposés. Si un bien se situe dans une zone d'un plan d'exposition au bruit, un état des nuisances sonores aériennes doit être joint à la vente comme à la location. Lire le guide complet
PPR (plan de prévention des risques): Document par lequel l'État cartographie un risque — inondation, mouvement de terrain, risque minier ou technologique — et fixe des règles d'urbanisme et de construction dans les zones exposées. Un bien situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques doit être vendu ou loué avec un état des risques et pollutions. Lire le guide complet
PPT (plan pluriannuel de travaux): Programme de travaux sur dix ans que les copropriétés de plus de quinze ans doivent élaborer, par étapes échelonnées de 2023 à 2025 selon leur taille : conservation du bâtiment, économies d'énergie, sécurité. Nourri notamment par le diagnostic de performance énergétique collectif, il se vote en assemblée générale. Pour un acquéreur, c'est une pièce à lire : des travaux programmés pèsent dans la négociation.
Promesse de vente: Avant-contrat par lequel vendeur et acquéreur s'engagent avant l'acte authentique. C'est à sa signature, au plus tard, que le dossier de diagnostic technique doit être remis à l'acquéreur — pas le jour de l'acte : la loi veut qu'on s'engage en connaissance de cause. Chaque diagnostic devra ensuite être encore valable à la signature de l'acte définitif.
RAD (repérage amiante avant démolition): Repérage exhaustif de l'amiante mené avant la démolition d'un bâtiment dont le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997. Contrairement au repérage de vente, il investigue tout le bâti, sondages destructifs compris, puisque tout sera déconstruit. Il relève de la responsabilité du donneur d'ordre, au titre du code du travail. Lire le guide complet
Radon: Gaz radioactif naturel émis par certains sous-sols granitiques, inodore et invisible, qui peut s'accumuler dans les bâtiments mal ventilés. Les communes sont classées par potentiel radon de 1 (faible) à 3 (significatif) ; seul le niveau 3 déclenche à lui seul l'obligation d'état des risques et pollutions. Lire le guide complet
RAT (repérage amiante avant travaux): Recherche d'amiante ciblée sur le périmètre d'un chantier, obligatoire avant toute opération exposant des travailleurs dans un bâtiment dont le permis est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997. Plus poussé que l'état amiante de vente, il peut comporter des sondages destructifs pour regarder derrière les doublages et sous les revêtements. Il est commandé et payé par le donneur d'ordre, avant la signature des devis de travaux. Lire le guide complet
Sondage destructif: Investigation qui altère le bâti pour voir ce qu'il cache : ouvrir un doublage, décoller un revêtement, prélever un matériau. Les diagnostics de vente n'y recourent pas — ils restent visuels et non destructifs —, ce qui explique qu'un repérage avant travaux ou démolition puisse trouver de l'amiante là où l'état de vente n'en signalait pas. Lire le guide complet
SPANC (service public d'assainissement non collectif): Service public, généralement communal ou intercommunal, chargé de contrôler les installations d'assainissement autonome. C'est lui qui établit ou valide le rapport de contrôle exigé à la vente d'un bien non raccordé au tout-à-l'égout, valable trois ans. Lire le guide complet
Surface habitable: Surface de plancher d'un logement après déduction des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures, hors caves, garages, combles non aménagés, balcons et vérandas. C'est elle — dite « loi Boutin » — qui doit figurer au bail de location. Ses règles de calcul sont plus strictes que celles de la surface privative « loi Carrez ». Lire le guide complet
Surface privative: Surface d'un lot de copropriété calculée selon la loi Carrez : planchers clos et couverts après déduction des murs, cloisons et surfaces sous 1,80 m de hauteur, hors caves, garages, balcons et terrasses. Elle doit figurer dans l'acte de vente d'un lot de copropriété et son mesurage reste valable tant que des travaux ne modifient pas la surface. Lire le guide complet
Tantièmes: Quote-part des parties communes attachée à chaque lot de copropriété, exprimée en millièmes ou dix-millièmes. Ils déterminent la répartition des charges et le poids de chaque copropriétaire en assemblée générale. Leur présence dans un titre de propriété signale qu'un bien — même une maison — relève d'une copropriété.
Termites: Insectes xylophages qui se nourrissent de bois et fragilisent charpentes et planchers, souvent sans signe visible avant un stade avancé. Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, un état relatif à leur présence est obligatoire à la vente — jamais à la location. Sa validité est de six mois. Lire le guide complet
Tertiaire: Qualifie les bâtiments et locaux à usage professionnel — bureaux, commerces, entrepôts — par opposition au résidentiel. Le régime des diagnostics y diffère du logement : un DPE tertiaire, à la méthode propre, est requis à la vente, tandis que le plomb, l'électricité et le gaz, réservés à l'habitation, ne s'y appliquent pas. Lire le guide complet
Viager: Vente dans laquelle l'acquéreur paie un capital initial (le bouquet) puis une rente jusqu'au décès du vendeur, qui conserve souvent l'usage du bien. Côté diagnostics, aucune particularité : c'est une vente, et le dossier de diagnostic technique complet est dû comme pour toute autre — un dossier récent pèse d'ailleurs directement sur la négociation du bouquet et de la rente.
Vice caché: Défaut non apparent au moment de la vente, qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement la valeur, et que l'acquéreur peut invoquer contre le vendeur. Des diagnostics complets et sincères protègent les deux parties : ce qui est documenté et transmis avant la vente n'est, par définition, plus caché.
Zone sismique: Classement du territoire français en cinq zones de sismicité, de 1 (très faible) à 5 (forte). Dès la zone 2, la vente ou la location d'un bien impose un état des risques et pollutions — c'est par exemple le cas de Lille et de sa métropole, classées en zone 2 (faible). Lire le guide complet